Renditekennzahlen
Fallbeispiele aus der Immobilienwirtschaft
Eckdaten:
Kaufpreis
Mieteinnahmen pro Jahr
270.000,00 €
18.000,00 € (Nettokaltmiete)
Daraus ergibt sich die Bruttomietrendite, auch häufig BruttoAnfangsRendite (BAR) genannt, aus dem Quotient der Nettokaltmiete und des Kaufpreises:
Bruttomietrendite = Mieteinnahmen * 100 / Kaufpreis
18.000 * 100 / 270.000 = 6,7%
Die Bruttorendite ist eine sehr einfache Kennzahl. Die beiden Ausgangswerte stehen in der Regel zur Verfügung, jedoch werden hier einige wichtige Einflussfaktoren nicht berücksichtigt.
So sind beispielsweise die Beschaffungsnebenkosten – Maklercourtage, Grundgewerbesteuer, Notarkosten und Eintragungsgebührt des Grundbuchamts – nicht enthalten.
Auch wird nicht berücksichtigt, dass die Nettokaltmiete nicht voll zur Verfügung steht, sondern zumindest die nicht umlagefähigen Nebenkosten vorab gedeckt werden müssen.
Weitere Daten:
Maklercourtage (3,75%)
Grundgewerbesteuer (5%)
Notargebühr
Eintragung Grundbuch
Gesamt
9.639,00 €
13.500,00 €
4.050,00 €
311,00 €
27.500,00 €
Nicht umlagefähige Nebenkosten im Jahr: 2.000,00 €
Damit ergibt sich die Nettomietrendite aus dem Quotient der Nettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten und dem Kaufpreis zuzüglich der Beschaffungsnebenkosten:
Nettomietrendite = (Mieteinnahmen – nicht umlagefähiger Nebenkosten) * 100 / (Kaufpreis + Beschaffungsnebenkosten)
(18.000 – 2.000) * 100 / (270.000 + 27.500) = 5,4%
Multiplikatoren:
Beliebt für eine erste Aussage über die Rendite eines Objekts sind Multiplikatoren. Häufig ist der Kehrwert der Bruttorendite anzutreffen, da die Werte für dessen Ermittlung eigentlich immer verfügbar sind. Der Markt „denkt“ in diesen Faktoren.
Analog dazu kann auch ein Nettomultiplikator ermittelt werden, indem Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten wieder in die Berechnung aufgenommen werden:
Bruttomultiplikator = Kaufpreis / Nettokaltmiete
270.000 / 18.000 = 15,0
Nettomultiplikator = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / (Nettokaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten)
(270.000 + 27.500) / (18.000 – 2.000) = 18,6
Demnächst: der Cashflow
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